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Embora criada pela lei 9.514 em 1997, a alienação fiduciária de imóveis ainda é considerada uma modalidade jurídica recente e que ganha corpo principalmente por valer como uma alternativa de garantia na realização de contratos em geral. O tema foi apresentado durante o encontro empresarial da Associação Comercial e Industrial de Cascavel (ACIC), na noite de quinta-feira, pelo assessor jurídico da entidade, o advogado Heriberto Rodrigues Teixeira.
A alienação fiduciária de bens imóveis é um instrumento de garantia semelhante à hipoteca, mas com algumas diferenças básicas. Na hipoteca, a falta de pagamento requer execução contra o devedor e na alienação fiduciária o próprio credor leiloa o bem e quita sua dívida sem precisar de execução judicial. Caso as parcelas de uma dívida não sejam pagas, o credor notifica o cartório de imóveis e este notifica o devedor que terá 30 dias para regularizar a situação, senão o bem dado como garantia ficará com o credor, que deverá realizar leilão público do bem.
Algumas questões jurídicas controvertidas estão sendo levantadas na utilização da alienação fiduciária, porque os devedores não concordam com os preços aceitos nos leilões públicos feitos pelo credor, que não pode, em hipótese alguma, passar a ser o novo proprietário do imóvel. Hoje é possível comercializar o bem dado como garantia por valores até 50% do seu valor de mercado, considerado baixo pelos devedores, observa a advogada, Carmela Tissiani, que também integra o Departamento Jurídico da ACIC. O tema tem dado margem a questões judiciais e a correção do percentual do valor mínimo do imóvel em leilão poderá ser reconsiderado.
Se a situação exigir o leilão público, o credor terá direito de receber a quantia referente ao seu crédito, pagar as despesas que foram necessárias e o restante deverá ser depositado em favor do devedor, explica Heriberto Teixeira. Para evitar esse tipo de situação, alerta o advogado, é necessário fazer contratos factíveis com a realidade e que não possam abrir espaço para questionamentos jurídicos. O custo de utilização desse instrumento é mais baixo em comparação a outros para os contratos de CPR’s (Cédula de Produto Rural), porque é particular e não necessita envolver tabelionatos, outros tipos contratuais exigem escritura pública.
A alienação fiduciária também não concorre com outros créditos, como acontece com a hipoteca, vez que o imóvel não poderá ser penhorado para pagamento de créditos trabalhistas ou tributários. Esse novo instrumento de garantia pode ser utilizado em qualquer tipo de contrato: crédito rotativo, locação, CPR’s, arrendamento entre outros.
Por fim, há que se ter em mente o Princípio da Boa-fé Contratual das partes envolvidas, credor e devedor, sob pena do contrato ser questionado juridicamente, ou seja, o contrato deverá evidenciar uma relação equilibrada.